Matteo De Rogatis, giovane studente universitario, si trasferisce in un nuovo appartamento, l'interno 12 di un condominio sul lungomare di Rimini, e vi si rintana per studiare in vista degli esami. Sconcertato da quanto origlia a una parete della casa condivisa col proprio vicino, matura una curiosità morbosa per l'interno 13 e il suo sfuggente inquilino, che tuttavia non riesce a incontrare. Una mattina, scopre che l'uomo ha traslocato durante la notte, furtivamente e non prima di aver vandalizzato i muri dell'appartamento con un rituale in odore di satanismo: le pareti, imbrattate col sangue, ospitano fori ostruiti da feticci, accurate incisioni che riproducono emblemi esoterici, e una tela su cui è ritratta la figura di un'adolescente. Al sinistro episodio non viene dato peso e, passate le vacanze estive, l'interno 13 ha già un'innocua e attraente studentessa universitaria come nuova inquilina. Matteo crede di potersi finalmente rilassare, ma ben presto si accorge di condividere ancora i muri della propria casa con l'arcano: incurante della realtà, il vecchio interno 13 si ripresenta insieme a Lavinia, l'adolescente del dipinto che, stavolta in carne e ossa, trascina Matteo in un incubo.